县城买房，如何不被割韭菜？

本文来自微信公众号“子木聊房”

全国大调控，大城市房价都熄火了，我就想不明白，人均3千块工资的小县城，为何涨得这么凶？

房子买不起，丈母娘不同意婚事，真是欲哭无泪！"

这是我昨天收到的一封来信。

县城楼市，其实存在巨大的“误会”。再加上这位读者已经关注我2年了，这是第一次留言，能看出他的心酸与无奈。

所以，我决定帮帮他。

最终，4小时时间，400块大洋，逐步“解”了他的难处。

当然，并不是我给小王找了一条借钱的通道，让他上车，而是通过思维论证，让他“换道超车”。

这个方法，基本适合所有县城买房人。

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家家有本难念的经，户户有套难买的房。

这是我做咨询以来，最大的感触。买房之前，一定要理清思路。你在什么地方买房，房价什么是水平，为什么？你有多少钱？

小王的房子买在县城，按照常规投资角度来讲，县城大多属于低能级地区，人少房多，产业单一。

我查了数据后，发现基本属实，总人口不足百万，GDP不足400亿，产业规模不大，有一些工业，比如汽车、农机制造、食品加工和建材家居。

这种普通类县城，是没有楼市的，更别说“行情”。

为什么？

因为小地方的居民，普遍有一种症状，“新房癌”。

“没人喜欢二手房，尤其是婚房，感觉住在别人用过的房子里，亲戚朋友知道了，不好意思。”这是我采访过大多数县城人后，得到的回答。

二手房交易量小，不活跃，就会导致“信息模糊”，很多县城的二手房都没有数据系统。

房价高低都靠中介的“口风”，或是隔壁二大爷家的成交案例。

比如刚卖了一套100平米的步梯房，卖了100万，那么这个小区，甚至整个片区都会对标这个价格。

在二手房价没有参考的地方，新房就成了“核心”。而新房的定价权是谁？

是开发商，是中介，也是当地政府。

大家都知道“买涨不买跌”这个道理，开发商把房价调高，中介一吆喝，媒体一传播，地方睁一眼闭一眼，老百姓拼命跑进楼市接盘。

讲到这里，你应该明白了：

二手房不健全的“非透明”市场，楼市将被“利益集团”高度垄断。

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这种垄断，很难打破，因为没有人在乎。

我翻了一下，自打房改以来，除了前段时间，中央对长三角高房价县城进行定向打击，中国县城就没有出台过调控政策。

看到这里，身为县城的购房者，你就要明白一个道理：

打不过，就要跑。

往哪儿跑呢？当然是二手房。

通过网上平台定向搜索，我联系到2位县城中介，都是小王意向买房地段的，而且从业时间都在3年以上，这是我们获取到“真实行情”的关键。

加了微信后，开门见山，每人红包200元必须接受，实事求是讲明原因，房子肯定会买，但需要听实话，帮忙“淘笋盘”。

注意了，最好是5年房龄以内的次新房，太老的不要；最好是电梯楼，步梯贬值速度太快，保安最好别是大爷，毕竟能在物业上舍得花钱的，楼盘质量差不到哪里去。

除此以外，要找挂牌时间长的房源，越长越好。

因为时间越长，业主卖房越心切，砍价的空间就很高。

一般5年以上的房子，都赶上了房价上涨大潮，翻倍的收益，不会那么锱铢必较。

同时我承诺，中介帮忙砍价，砍下的收益，中介拿10%。

从中介小哥那里得知，这个地方，2016年房价大概4K左右，然后棚改助推，涨到6K，横盘了2年，今年疫情后新房涨到9K，但是二手房一直都是，“有价无市”。

基本符合预期。

随后中介告诉我，其实当地房子不少，空置率挺高，当地有钱人特别爱囤房，因为没啥投资渠道，这几年开店做生意也不赚钱。

很多人都想让孩子去上海、杭州，或者是省会合肥，家里囤的房子，就想着快速变现，换大城市的首付。

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其实房子多的人，才知道行情好不好，因为参与了“卖房”，反而没房的人，只知道房价在涨，是因为自己只关注“买房”。

你看，这就是信息差误导的两个世界。

而卖方利益集团，最喜欢用一些小伎俩，割韭菜，尤其是在县城这种新房癌盛行、普遍缺乏楼市认知的地方。

你看，我只做了三步：

远离垄断市场、绑定中介关系、寻找低价笋盘。

“弃新选旧”，打破了很多县城人的固有思维，而绑定中介关系，大部分人更是都不愿意去做。

中介说我很奇怪，从业这么多年，第一次见上来就发红包的。其实，拿人的手短，这个道理，自古都有，中介提供真实的信息，更值钱。

更何况，小县城的中介生意不好做，你诚信待人，将心比心，人家肯定会上心帮你。

最终，中介给我推的几套“笋盘”，都比较符合小王的预期，小王很开心，决定明天去看一看，更感觉这是一次思维上的“破茧”。

还有一件神奇的事，小王居然跟我说，女方的彩礼要20万……又要房，又买车，彩礼还20万，对于县城人来说，真的压力山大。

我给他出了个招，如果你真的爱这个姑娘，你可以跟丈母娘说，彩礼降到10万，然后房本写两人的名字。也不知道，能不能谈妥。

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在中国，城市660座，而县城，达到1300多个。

这注定，后者是广域市场，分化极大，比如义乌的一套房顶龙口五套房。

而且各个地方被不同程度的垄断，导致信息和数据失真，是最难研究的学问。

但可以确定的是，“全民减负”时代开启，在房住不炒的重锤下，大部分县城接下来的行情都艰难。

那些“有价无市，高位横盘”的县城，很难熬过2021年的冬天，接下来房价会逐步下跌，暴露真相。

而且，信贷收缩后，中小开发商接连走入困境，必须进行“降价抢收”，才能与大势抗衡。从而连带房价利益集团，土崩瓦解。

比如昨天从一个读者那里知道：

江西某县城，去年房价涨到1W左右，今年开始大幅下跌，70年大产权新房房价平均下调80%，更有楼盘为了出货，直接降到了65折。

当然，上文提到的“普通县城”，大概占全国90%左右。剩下的10%的县城，分为两类。

一类是我之前提到的，城市群中的强经济大县。

这种县城会跟着城市群价值走，承接大城市溢出的产业和人口，房价稳定向上。

比如昆山，一年GDP，甚至超过西北部的省会城市。还有江浙一带诸多名县，富可敌城。

另一类就是农民极多的大县，比如山东省、河南省的百万人口大县。

这种县城虽然没有增长空间，但房价不至于跌。毕竟县里农民占比大，总有一些“跑不了且把搬进县城作为奋斗目标的人”。

最惨的，是工业衰退的地方。

因为小地方流出的，不是老年人口，不是农民工，而是具有一技之长，能在外地获得稳定收入的人口。

这些“非农职工”跑路很坚决，楼市真没人接盘。

比如著名的鹤岗同学，要知道，人家还是个地级市。

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